香港123 (蘋果題:由「港人港地」到「建港偉業」)

載於2013年6月6日蘋果日報

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圖片來源:蘋果日報

中國海外45億奪得兩幅啟德港人港地 – 信報財經新聞 20130605

【港人港地】強國發展商 包攬港人港地 – 蘋果日報 20130605

梁振英打着「改革」的旗號競選,主打的政策之一,就是「港人港地」。當時梁振英將自己包裝成房屋政策的專家,絕口不提自己八萬五的往績,又強調自己的測量師專業資格(雖然後來證明這專業資格連自己住所內的僭建也察覺不到,處理不來),針對香港高樓價高地價的情況,港人港地應運而生。

香港的高樓價,很大程度源於勾地表制度令供應減少。當年勾地表的出現是因應1997年金融風暴後樓價大跌而推出的措施,就是有意令地皮供應減少,達到托市的效果。表面看來勾地表內容由政府制定,似乎由政府決定地皮多寡,要求發展商提出「意向價」再由政府決定是否到心目中的底價八成,好像由政府全權決定地皮供應。實際上勾地表是將賣地制度的主動權拱手相讓給地產商,因為地產商只要不入紙申請,就沒有地皮放出來。而勾地表制度下,如果地產商的意向價過低,政府便會沒收按金,更加是架設一道高門檻,令小型發展商不敢貿然而行。大型發展商手上既有換權書作地皮儲備,又可惜售手上單位,勾地表根本就對他們無痛無癢,反而樂觀其成,因為可趕絕小型發展商,減少競爭。

因此政府自 2005 年起其實已恢復有限度賣地,卻至 2013 初才正式取消勾地表制度。「港人港地」配合「取消勾地表制度」,表面看來是德政,引入競爭者,同時以香港本地人利益為先。然而啟德以招標形式出售的兩幅地,散發不尋常的氣息。

由於條款繁多,本身港人港地的意向價分野很大,市場估值由 22億至 48億不等,最後招標結果由紅色資本中國海外(688)奪得,價錢貼近市場估值上限。以兩地合共可提供約1,100個單位計,每個單位的地價成本就接近 413萬。能不惜工本地去競投香港土地的,只怕唯有國內企業才能做到了。為了政治原因,國內企業可以不惜工本也要達到目的。

土地是香港的重要資源,主宰香港的經濟命脈。而經濟又與政治權力密不可分。引入紅色資本,標誌着中共在「香港完全回歸」的「建港偉業」上踏出了重要一步。以政養經,梁振英上台標誌着政治力量的全面接管,各委員會、大專依次進入「紅色帝國」的手中,而梁振英其實弱勢與否問題並不大,在「全面接管」香港這盤大棋上他不過是可有可無的角色。而這一切又是那麼順理成章。投標的原則不是要「價高者得」,「確保本港土地資源不會被賤賣 」嗎?有無限國家資本作後盾的紅色資本,不就是最能做到這一點的嗎?

香港正式進入政經各方面全由中共接管的時代,香港的「123」,今天終於到臨。

延伸閱讀:

練乙錚:誠信問題已非要害 梁氏涉黑實可雙規 信報財經新聞29-1-2013

「當初,港人以為特首大位乃「儲君」唐氏囊中物,不期殺出一個程咬金,出現唐梁對峙局面,而雙方背後各有其金主,盡皆擺明陣勢,並不遮遮掩掩,港人於是漸次明白,這是要保住一哥地位的一線財團與欲取而代之的二線財團之間的一場你死我活攻防戰,而絕非北京為了準備若干年後搞普選而設的一次彩排(後一觀點已成政治笑話)。不過,在香港特定的政治環境底下,特首由誰當,一定深刻牽涉京港之間的「大政治」。在這些本地金主旁邊,還糾合了極具份量的京官及其黨內關係網,再加上這些京官的經商家族成員把持的大大小小紅色財團,組成一個一個的政商三結合;這次特首「選舉」,其實就是最大的兩個這種由本地金、內地金、京官權三者構成的金權板塊之間的政治鬥爭。由於北京政治素來不透明,金權板塊的「權」那一面如何與黨內最高層的派系掛鈎,港人無從確切知道,只能根據當時的一些已知事實大略推測:唐家與上海幫首領江澤民關係密切,因此唐後面是江派勢力;梁營聲聲「求變」,撐腰的可能是有改革傾向的團派居多。現在看來,這個當時很普遍的二分法錯得很厲害。關鍵是劉夢熊在訪問中提到董建華。」


香港經濟日報 B02 | 投資理財 | 投資熱話 | 2013-03-27

至於樓市前景,李嘉誠並未正面回應。不過,他強調早前為投地做了不少工夫,但只得投得兩塊地,且地價還在上升,這暗指市場很多人「搶地」,意味對後市略為看好。李嘉誠指,目前有居住需要,現在亦可買樓,但不贊成市民炒樓。由此可見,李嘉誠對樓市略為偏好。」


明報 B02 | 經濟 | 財經頭條 | 2013-03-27 標示關鍵字

「銷售目標較去年高非預示樓價跌李嘉誠表示,好多人買不起樓是不健康的現象,在這情况下,政府的政策是對的。至於本港樓價已連升10 年,樓價是否已見頂,踏入調整周期?李嘉誠回應:「咁多聰明人去投地,地價又比以往更高。」…… 集團今年售樓能否達標,要視乎政府批出預售樓花同意書的速度。對於政府取消勾地、恢復定期拍賣土地,李嘉誠認為屬好事,至於長實會否參與「港人港地」的項目,李澤鉅稱要「睇價錢」。

「不過李嘉誠強調,一間公司不可以單做地產,所以旗下不同業務中,有幾瓣頗大,將來地產業務貢獻進一步下降絕不出奇。」

「談何謂愛國:愛國是要真真實實,愛自己的國家,說真話、做實事、有貢獻,這是一個國民應該做的事。」


信報財經新聞 B03 | 投資者日記 | 投資者日記 | By 畢老林 | 2013-03-27

李嘉誠深諳語言藝術,從他對樓價是否已見頂甚或醞釀轉勢的回應,不難窺一斑而知全豹。「超人」云,本港財團投地者眾,地價也比過去為高, 「很多聰明人去投地」。李氏還補上一句,長實(001)做了許多工夫,惟在賣地場上仍不夠對手爭……。

「聰明人」不一定對

以「聰明人」爭相投地回應樓價是否見頂,李氏對樓市的看法,好像呼之欲出。不過,長實「做了許多工夫」仍投不到地,態度顯然不若對手進取。「超人」明裏說「聰明人去投地」,暗裏焉知這句話所指並非「聰明人」不一定對?


明報 B03 | 樓市新形勢 | 樓市解碼 | By 陸振球 | 2013-03-30

「對樓市觸角特別敏銳的長和系主席李嘉誠,在周二公司業績記者會上被傳媒問及本港樓價已連升10 年,樓價是否已見頂、踏入調整周期?李嘉誠回應: 「咁多聰明人去投地,地價又比以往更高。」不過,長實近期卻未有投得地皮,那最聰明的地產商,又會是誰呢?


文匯報 B10 | 地產新聞 | 2013-05-28

啟德「港人港地」價如東涌 售租按揭受限 呎價最低估2780

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 經過長達2個月的「特長招標期」,兩幅首次加入「港人港地」條款的啟德地皮將於本周五截標,地皮反應好與壞,直接影響「港人港地」的政策方向。不過,地皮發展限制多,兼且附近道路網未成熟,有測量師對招標反應不樂觀,甚至預測每呎地價低至2,780多元,與東涌、新界北地皮造價相若。

綜合市場6間測量師行的資訊,大部分測量師預測每呎地價約4,500元至5,000元,韋堅信測量師行估值董事林晉超更預測每呎僅2,780多元,屬於市場估值下限。他解釋,地皮位於一個不成熟的地區,賣地章程亦顯示,政府未可保證地段周圍的道路網絡和相關的公用事業服務可確實於2014年第4季度落成和提供,存在太多不明朗因素。

啟德兩地周五截標

林晉超說,「港人港地」屬新事物,將來轉售、轉租、按揭安排都有限制,最近政府「出招」後市況淡靜,數年後樓市估計會下跌,各項因素都會影響地皮估值。再者,地皮屬啟德發展區內首次推出發售的住宅地皮,附近並無指標可以參考,又有限量因素,預計未來中小型單位增加,這批啟德單位的吸引力亦被削弱。

他預料兩地若以2,780元的每呎地價,連建築費及利潤等,將來開售每呎約7,500元,相信發展商入標反應不會踴躍,出價亦傾向保守。翻查資料,韋堅信估值的地價,以過去兩年的地價作比較,與新地2011年投得的東涌第55A區每呎2,758元相若,甚至今年初會德豐投得的屯門掃管笏第56區,每呎地價亦達3,683元,亦高過啟德兩地估值。

開售料每呎7500元

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為,雖然發展限制會影響發展商出價,但不相信每呎地價會低至2,780元,相信仍有不少中至大型發展商入標。事實上,最近多間發展商已表示對地皮有興趣,包括長實、新世界、會德豐、嘉華、麗新發展等。

據了解,港府去年首次宣布推出兩幅啟德「港人港地」,其後於今年3月20日招標,兩地分別為啟德1H1及啟德1H2地盤,規模相若,啟德1H1可建41.82萬方呎,當中40.99萬方呎作住宅發展,限建不少於545伙,另一幅啟德1H2可建46.2萬方呎,當中45.28萬方呎作住宅發展,限建不少於600伙。

租約年期不得逾5年

由於條款複雜,政府今次將招標時間延長至2個月,除發展商忙於研究賣地章程,政府亦於其間公布補充資料,如最近於官網上載按揭及轉售限制補充資料,當中要求買家申請透過按揭購買單位前,先要簽訂買賣合約,以證港人身份,否則未能確保獲取按揭。

「港人港地」其他發展限制,包括在賣地條款中加入,發展商售樓時只限售予香港永久居民;單位30年內轉讓只限售予香港永久居民;不接受公司名義認購申請;發展商不得分租單位;個別業主可分租單位,但每份租約年期不得逾5年。


頭條日報 P27 | 頭條財經 | 樓聲隨筆 | By 張日強 | 2013-06-01

港人港地「稀客」都入標

首兩幅位於啟德的港人港地昨日截標,兩地皮合共有29個財團入標,反應相當不俗,雖然兩地皮的入標發展商都有重複,即表示有發展商除了入標競投地皮一外,同時亦有入標競逐地皮二,反映地產商對首次有港人港地推出的極大興趣。縱使有關地皮設有不少限制,但從今次的入標氣氛,相信當局可作為往後推地的指標及動力。

本港主要的大中小型發展商,於昨日截標前紛紛入標,雖然兩幅地皮面積差不多,興建單位分別約550個及約600個不等,其中地皮一共接獲16份標書,地皮二則接獲13份標書,當中有部份發展商或財團組合都同時入標兩幅地皮,部份發展商更是多年罕見的「稀客」,令爭逐氣氛更加激烈。」


東方日報 B08 | 產經 | 市場分歧 | 2013-06-01

「條款比居屋買賣更辣

兩幅港人港地設有多項限制,包括三十年內只可售予持有有效香港永久性居民身份證人士,期內轉售亦須事先向政府申請,發展商亦不得分租單位等。另購買人或業主須向指明機構承做按揭,以防有人藉信貸違約而轉讓物業予非香港永久性居民,而業主分租單位,每份租約包括續租期不可超過五年;市場人士指有關條款比居屋買賣更嚴苛。

韋堅信測量師行林晉超稱,政府推出兩地較趕急,距明年第四季仍有一年多時間,但出售章程未能保證周遭道路及公共服務可如期完成,料兩地樓面呎價僅約2,780多元。」


香港經濟日報 A06 | 要聞 | By 古廣榮 | 2013-06-01 標示關鍵字

「政府首次推出啟德兩幅「港人港地」,獲中小型財團熱搶,共收29份標書。旭日企業(00393)首度夥拍新世界(00017)及麗新發展(00488)入標,轉戰本港住宅市場;逾10年未有投得住宅地的俊和(00711)則夥拍寶聲入標。

挾着沙中綫及郵輪碼頭等優勢,即使設有長達30年的「港人港地」銷售限制,但啟德第1H區1號及2號地盤,仍分別獲16組及13組財團競投,反應遠比同樣有港鐵接駁的將軍澳限量地好,而且更不乏久未露面的中小型發展商參與。」

「昨天截標的兩幅啟德「港人港地」共提供超過一千伙單位,其中以規模較小的第1H區1號地盤較受歡迎,項目佔地83,647平方呎,總可建樓面面積約418,235平方呎,最少落成量為545伙,地皮估值約11.65億至23億元,樓面呎價約2,786至5,500元。」

「至於比鄰規模較大的第1H區2號地盤,佔地約92,409平方呎,總可建樓面面積約462,045平方呎,最少落成量為600伙,地皮估值則約12.86億至25.41億元,樓面呎價約2,783至5,500元。」


東方日報 A36 | 龍門陣 | 思入風雲 | By 張志剛 | 2013-06-05

思入風雲:平買平賣

「港人港地」這概念提出來的時候,社會各界、以至一些地產業界都有不同程度的保留,也提出種種的質疑,但政府把啟德兩幅地以「港人港地」形式招標,結果收到近三十份標書。光是看這踴躍的程度,就知多受歡迎。

對「港人港地」提出的質疑,根本就是沒有道理。因為香港以前的房地產市場,就算不算是十足十的「港人港地」,也基本是本地市場,除了一些傳統的豪宅區、外國基金會買來投資收租之外,中小型的住宅,無論是投資還是自住,基本上都是以香港人為主的本地市場,只是在個人遊推行之後,大陸和香港的融合加快,人流往來增多和方便,才有愈來愈多的大陸市民來港置業,到政府出招之前,有相當比例的買家是大陸居民,所以今次「港人港地」,大概只是回復到十幾二十年前香港中小型住宅的那種市場形態,沒有甚麼特別。

對於發展商而言,當然最歡迎的是完全開放的市場,因為大陸居民有新增的購買力,而且出價也很進取,樓價應該可以推高一些,但對於一些要公開競投的地皮,大家都認為可以賣得較高價錢,所以競投也會積極進取一些。

再說,如果只是局限本地市場,出價競投時就會保守一些,地價方面會有一些折讓,這是反映了樓價的折讓,所以會出現一個貴買貴賣、平買平賣的情況。當然,整個項目的價碼,會減低一些,盈利也可能會低一點,但基本上都是生意照做,尤其是中小型發展商,更因為單位較細和面積較小,令到投資資金較小而可以加入戰團,競投當然較為激烈。

張志剛

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4 Responses to 香港123 (蘋果題:由「港人港地」到「建港偉業」)

  1. 引用通告: 香港123 (蘋果題:由「港人港地」到「建港偉業」)

  2. 引用通告: Report Year One | 離經誌

  3. 引用通告: Report Year One?還是 Final Year Project? | 離經誌

  4. 引用通告: Report Year One?還是 Final Year Project?

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